首页 听产经

TOP30房企库存榜:绿地恒大万科居前三

2016-05-02 10:52 清风

“当行业进入一个新的时期,对于传统业务规模数字的扩张要保持一定的警惕。在黄金时代,规模数字本身就是领跑者的标志之一;但在白银时代,情况会发生很大的变化。过多的存货,将不是财富而是负担;鲁莽的投资,将不是机会而是风险。”万科总裁郁亮曾表示,公司已彻底放弃追求规模增长,并强调从来没有订立每年的销售目标,未来会专注于业务转型,加快业务创新。

不过,万科近三年来的存货量一直未低于3000亿元,且万科的存货周转能力并不算强。

根据中国房地产报独家发布的TOP30房企存货榜及存货周转力排行榜显示,2015年万科以3681.22亿元存货量高居存货榜单第3名,仅次于绿地控股、恒大地产。存货平均周转天数为894天,排在库存周转能力榜单的第18位。

不过,这些龙头房企的项目多布局在一二线城市,去库存压力并不大。排在房企存货榜第1名的绿地控股,存货周转天数为410天,即大概一年时间就能消化掉存货。而排在存货榜单第5名的 中国铁建 ,存货周转天数仅160天,不到半年。

反观去年因房地产库存消化而存货大幅减少的 \*ST新梅 、*ST中企( 中华企业 )等房企,却因项目多布局在三四线城市,而面临更大的去库存压力。据中国房地产报记者统计,中华企业消化存货周期长达7.6年,而 匹凸匹 则需要耗时86年才能完全消化掉11.64亿元的房地产存货量。

绿地、恒大、万科居存货榜单前三

销售额千亿房企绿地控股、恒大、万科、保利、碧桂园、中国海外发展、万达商业地产,继续占领了存货榜单前8强,未来供应充足。

绿地控股以3970.61亿元存货当选最大“存货王”,同比增长18.18%,占公司总资产的62.05%。

从绿地集团现有的项目来看,50%以上在一线城市和二线城市,比如苏州、武汉、郑州、济南、合肥、南昌等。但在绿地掌门人张玉良看来,现在省会城市的分化也很大,“当中有一半的城市未来有可能会变成三线城市,而这些城市按照过去的理解是二线城市”。

三线城市一度是绿地过去几年投资布局的重点。2012年绿地控股在三线城市的新增土地储备占比达四成,而一线城市的新增土地仅为一成。不过从2013年起,绿地控股有意收缩在三四线城市投资,及至2015年10月份,其当年新增土地储备中仅有10%来自三线城市,相比2012年的40%大幅下降。

2015年绿地控股先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备69个,权益土地面积8075亩,可建建筑面积1174万平方米,权益土地金额484亿元。新增项目中,大部分为一二线城市优质刚需住宅项目,住宅产品可建建筑面积占比约70%。到2015年末,项目在建面积6359万平方米,新开工面积1785万平方米,新增供应面积1317万平方米。其中,在建开发产品和拟开发产品预计总投资9121亿元,国内项目主要布局在郑州、杭州、上海、济南、北京。按照绿地控股的销售速度,2015年末其存货周转天数为410天。

恒大地产到2015年底的存货量也颇具规模,共有存货3850.39亿元,同比增长55.85%,在存货同比增幅排名中居第3位。而恒大地产的去化速度却在放慢。2015年末存货周转天数为1029天,即需要2.8年才能消化。

伴随着存货激增及周转速度的放缓,恒大地产的负债情况也在恶化。2015年恒大地产借款激增,总债务升至3700亿元人民币(其中包括永续资本工具),而2014年总债务水平为2120亿元。2015年底债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率升至15倍,高于2014年的9.1倍。EBITDA对利息的覆盖率降至1倍,逊于2014年的1.3倍。

国际评级机构标准普尔评级服务近日宣布,将恒大地产的长期企业信用评级从“B+”下调至“B-”,展望为负面。同时,将该公司的大中华区信用体系长期评级从“cnBB-”下调至“cnB-”,将恒大地产优先无抵押票据的长期债务评级从“B”下调至“CCC+”。

晋级存货榜单前5名的房企还有万科、保利以及中国铁建,存货量分别为3681.22亿元、2882.66亿元、2455.91亿元,存货同比增幅分别是15.86%、7.89%、7.75%。万科存货增加较快的一个原因在于其2015年拿地策略的变化:由谨慎转为积极。万科在去年10月仅一个月就拿下19宗商住用地以及1宗物流用地,权益地价134.9亿元。主要集中在一线城市和重点二线城市,包括北京、上海、深圳、杭州、南京、宁波、南宁、大连、沈阳、唐山、济南、成都、郑州等。

而保利地产的存货量已经占到其总资产的71.38%,存货周转天数高达1213天。虽然 保利地产 的布局以一二线城市为主,但去化及资金压力依然不小。

中铁建、 建发股份 、九龙仓 去化能力最强

TOP30房企存货增幅榜中,2015年存货增长最快的房企是旭辉集团和融信中国,同比增幅分别高达77.92%、56.21%。尤其是融信中国,之前为赴港上市急速扩大规模,使得其存货量和负债水平大增。2015年末融信中国有存货246.4亿元,占总资产的比重高达70.81%,存货周转天数达1200天,达三年以上。2015年同期,融信中国的净资产负债率达2.47倍。

TOP30房企存货增幅榜中,仅2家房企的存货有同比下降,分别是雅居乐和九龙仓。雅居乐2015年存货同比下降7.87%,九龙仓存货则同比下降20.54%,下降幅度最大。

以存货周转天数来考察房企的去化能力,TOP30房企中,中国铁建的去化能力最强。2015年末,中国铁建销售额372.5亿元,存货量却高达2455.91亿元,存货周转天数仅160天。不过,中国铁建作为一个建筑商而非单纯开发商,建筑工程类存货占据很大一部分比例。

进入存货周转能力排行榜前5的房企还有建发股份、九龙仓、绿地控股、万达商业,存货周转天数分别为180、261、410、486天。

九龙仓2015年财报显示,目前土地储备为840万平方米,遍布15个城市。2015年在北京、杭州和佛山,共花费68亿元购入7幅土地。发展物业集中在佛山、常州、杭州、宁波、上海、苏州、无锡、成都、重庆。未来将继续采取审慎方针购入土地,并聚焦一线城市及优秀的二线城市。

随行就市是九龙仓去化较快的一个重要原因。2014年,九龙仓曾因率先在全国多个城市大幅降价促销,一度成为遭受“房闹”最为频繁的房企。而2015年以来,九龙仓重点布局区域佛山、常州、杭州、宁波、苏州、无锡楼市均出现成交火爆形势,促使其存货加快出清。

匹凸匹上海新梅*ST中企 去库存情况堪忧

从今年上市房企年报数据来看,去年存货因房地产库存消化而大幅减少的有 苏州高新 、*ST新梅、*ST中企(中华企业)等。不过,像*ST新梅布局在江阴的新梅豪布斯卡地产项目,因房价持续下跌而不得不对待售房产计提了存货跌价准备,此类布局在三四线城市的房企去库存效果并不乐观。

截至今年一季度末,*ST新梅存货周转天数由去年年底的774天,增加到了3519天,即去库存周期长达近10年。

“公司所有开发项目均已完工,主要在售项目为位于江苏省江阴市的新梅豪布斯卡项目。作为区域性三四线城市,2015年江阴地区楼市处于持续低迷状态,房价持续下降,一方面给公司豪布斯卡房产项目的销售和招商带来巨大压力,营业收入同比减少;另一方面该项目也因此需计提9762.6万元的资产减值,使得公司本期净利润出现较大数额的亏损。”*ST新梅财显示。

2015年,中华企业共签订合同金额80亿元,实现资金回笼(不包含股权出让)91亿元。同时,计提存货跌价准备21.67亿元。尽管中华企业去年存货量同比减少了16.02%,但消化存货周期仍然长达2767天,即7.6年。

去年5月份宣告进军互联网金融领域并将公司名称变更的匹凸匹,2015年大幅亏损1.02亿元,净利润同比下降244.11%。公司营业收入仍然全部来自房地产。2015年末,匹凸匹存货周转天数长达31579天,即匹凸匹需要耗时86年才能完全消化掉11.64亿元的房地产存货量,这还是在匹凸匹不再新增存货的情况下。在这样巨大的库存压力下,去年匹凸匹存货量依然同比增长了12.14%。

深陷三四线城市,使得匹凸匹去库存维艰。年报显示,2015年匹凸匹主要控股子公司荆门汉通的房地产业务基本停滞,业务主要集中在处理前期售楼交房未尽事项,公司资金紧张、有价无市。2015年末存货量同比增长12.03%,主要为“荆门汉通本期开发成本增加扣除结转成本及计提存货跌价准备形成”。而匹凸匹在荆门还有3块地待开发。

“土地储备仅为子公司荆门汉通所储备土地,公司目前在建的仅有子公司荆门汉通楚天城项目,公司可能面临经营项目单一及土地储备不足的风险。”匹凸匹方面表示。

责任编辑:清风

返回首页
相关新闻
返回顶部